Immobilienmarkt Schweiz: Regionen gewinnen an Attraktivität
Auf dem Immobilienmarkt Schweiz kam es bisher nirgends zu grösseren Turbulenzen – im Gegenteil.
Die Nachfrage nach Wohneigentum und Wohnflächen zur Miete erhöhte sich stetig, nicht zuletzt dank der rekordtiefen Hypothekarzinsen. Zwar stieg damit auch das Preisniveau für Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum. Doch nur in den Zentren, allen voran in Städten wie Genf und Zürich und ihrem Umland, galt das Ausmass als erheblich. In Regionen wie dem Oberaargau blieb der Anstieg dagegen moderat. Von einer gefährlichen Blasenentwicklung war hier zu Recht keine Rede.
Wohnen, arbeiten, erholen –
die ländlich geprägten Gemeinden der Region bieten eine hohe Lebensqualität und trotzdem eine gute Anbindung an die Zentren.
Die Veränderungen bei der Erschwinglichkeit lassen sich messen. Die CS hat dafür den sogenannten «Housing Affordability Index» lanciert. Dieser setzt die Liegenschaftspreise mit dem dafür aufzuwendenden Einkommen ins Verhältnis. Erstmals hat die CS in diesem Jahr eine regionale Differenzierung vorgenommen. So müssen Käufer am Genfersee und am Zürichsee für den Erwerb einer Eigentumswohnung durchschnittlich mehr als neun Jahreseinkommen aufwenden. Spitzenreiter ist Genf, wo der Wert bei fast 15 liegt, gefolgt von Lausanne und Zürich mit 11.
«Ganz anders sieht die Situation in grossen Teilen des Mittellandes aus», schreiben die Autoren der Studie: Oft reiche dort schon das fünffache Jahreseinkommen aus, um ein Eigenheim zu erwerben. Und wo Abstriche bei der Wohnfläche und beim Ausbaustandard gemacht werden, sei auch der Spielraum grösser. In Bezug auf die Preisentwicklung rechnet die Immobilienstudie der CS für den Oberaargau mit einer Fortsetzung des Trends: Das Preisniveau dürfte sich auf absehbare Zeit ohne grosse Ausschläge nach oben oder unten auf dem heutigen Niveau halten.
Warum gerade der Oberaargau mit seinen Regionalzentren Langenthal, Herzogenbuchsee, Huttwil und Niederbipp als Wohnregion so gut abschneidet, lässt sich mit der Standortattraktivität erklären. Der nord-östliche Teil des Kantons Bern, mit seinen ländlich geprägten Gemeinden auf der einen und den dynamischen Zentren mit international tätigen Industrieunternehmen auf der anderen Seite, bietet neben den sehr guten Verkehrsverbindungen auch eine hohe Lebensqualität. Ausreichend Raum und bevorzugte Lagen machen den Oberaargau anziehend – ideal zum Wohnen, Arbeiten sowie für Freizeit und Erholung. Diese Qualitäten werden allerdings vor allem von der einheimischen Bevölkerung wahrgenommen, sagt Stefan Costa. Von ausserhalb der Region müsse die Attraktivität des Wohn- und Lebensraums noch entdeckt werden, so der Leiter der Geschäftsstelle «Region Oberaargau». Die von Charlotte Ruf, der früheren Gemeindepräsidentin von Herzogenbuchsee und Mitarbeiterin von Treuhand Gerber + Co AG, geleitete Organisation hat in ihrem Entwicklungsleitbild die Zielsetzungen hierfür formuliert.
Die im März von der Credit Suisse (CS) veröffentlichte Studie «Immobilienmarkt 2015», die umfassendste Analyse zu diesem Thema, zeigt die Gründe auf, warum die befürchtete Überhitzung ausgeblieben ist. Der Wunsch nach Wohneigentum ist aufgrund des attraktiven Zinsniveaus unverändert hoch. Doch er wird für immer weniger Haushalte erfüllbar. Denn die vor allem in den grossen Städten und an den besonders begehrten Lagen gestiegenen Preise für Wohneigentum bewirken, dass die Zahl der Haushalte, die sich Wohneigentum leisten können, laufend abnimmt.
Dazu kommt, dass die von Regierung und Nationalbank eingeleiteten Regulierungsmassnahmen die finanziellen Anforderungen für den Hauskauf spürbar erhöhten. Die Banken sind bei der Kreditvergabe vorsichtiger geworden. Kaufinteressenten müssen heute in der Regel mehr Eigenkapital beibringen und ihre Kredite rascher amortisieren. Die Massnahmen entfalten damit ihre gewünschte dämpfende Wirkung auf die Marktentwicklung. Die CS-Ökonomen beobachten deshalb eine Nachfrageverlagerung in Regionen mit tieferen Land- und Immobilienpreisen, wie beispielsweise dem Oberaargau.
Neubau oder Altbau?
Bei den Einfamilienhäusern sind die mehr als 30 Jahre alten Objekte wieder sehr gefragt – und dies nicht nur im Oberaargau.
Text: David Strohm
Bilder: Matthias Schneider
Weitere Informationen zur Region:
www.oberaargau.ch
Download der CS-Studie:
www.credit-suisse.com/immobilienstudie